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华融证券伍戈:中国房地产最稀缺是土地

放大字体  缩小字体 发布日期:2017-07-20  浏览次数:103
核心提示:8月7-10日,博鳌房地产论坛将连续第十七次年在海南举办。十七年来,几乎所有房地产英雄人物及标杆企业,都参与了这个全行业年度盛会。跨越与去地产化浪潮主题下,在激烈的论剑中思辨,在专业的交流中融合,2017博鳌
8月7-10日,博鳌房地产论坛将连续第十七次年在海南举办。十七年来,几乎所有房地产英雄人物及标杆企业,都参与了这个全行业年度盛会。
“跨越与去地产化浪潮”主题下,在激烈的论剑中思辨,在专业的交流中融合,2017博鳌房地产论坛海纳百川,为中国房地产注入新的生命力。
不断探索、不断创新,观点地产新媒体特别推出“2017博鳌特稿”系列报道。
观点地产网 融资渠道进一步收缩、调控政策持续加码,再加上近乎白热化的土地竞争,都让大部分房地产企业正在经历调整期。
2017年,中国房地产销售增速持续下滑,下滑的另一边厢却是房企高涨的开发投资热情。
华融证券首席经济学家伍戈在接受观点地产新媒体采访时表示:“由于开发商积累了过去的销售回款,还没有影响到最核心的自有资金,因此能支持一定的投资。2017年房地产投资拐点可能会稍晚一些,但已经不远。”
伍戈分析,房地产商投资有两个最重要的要素,一个是资金,另一个是土地。目前来看房企资金还没有到“卡脖子”的时候,但是已经开始逐步紧张。因此现阶段对投资而言更为重要的是抢占土地资源。
按照“市场不好时拿地,市场好时卖房”的潜在规则,当前也是房企疾速补仓的恰当时机。
据观点地产新媒体不完全统计,截至5月末,已经有包括碧桂园、保利、万科等在内的22家房企拿地支出超过百亿,其中碧桂园和保利地产拿地金额均超过500亿。
在这个以规模化为名的赛道中,充足的土地储备成为企业争得话语权的前提,“尽量多拿地”、“拿好地”成为企业的普遍共识。因此,即使带着限价、自持、禁买等“镣铐”跳舞,也阻止不了房企跃跃欲试的冲动。
伍戈也表示:“有了土地以后房企就可以绕过一切来做事情,比如说通过规模融资。”
不过,随着“面粉贵过面包”的现象隐现,导致在对未来房地产市场的客观、憧憬中,少了不少中小房企的身影。
土地价格的上涨带来了挤出效应,有地企业没有了融资难题的约束,但对土拍心有余而力不足的中小房企来说,贷款则更加困难,生存空间被进一步压缩。
伍戈指出,在每一次调控中都出现过这样的现象,能够挺过寒冬的都不是很小的东西,能够经历大浪的肯定不是小船。当一个行业出现严冬的时候,往往会出现重组或者集中度提高的事情,这是必然的。
土地市场活跃的同时,海外并购潮也在积极上演。伍戈对观点地产新媒体表示:“不管是个人,还是企业,当达到中等收入后,就会出现比较强烈的海外配置需求,这是一个自然的过程。包括日本崛起之后,也进行了大量的海外投资。”
值得关注的是,在这一波房企海外并购潮中,除了房地产开发上下游的酒店物业、建筑工程、仓储物流等受到青睐外,影视文化甚至互联网公司也进入房企的并购视野。
伍戈指出,从投资行为的角度来讲,这是投资组合,因为国内的风险和收益未必永远优于国外,“这也是全球资产配置的自然演变过程,发生在房地产行业也不足为怪。”
以下为观点地产新媒体对华融证券首席经济学家伍戈先生的采访实录:
观点地产新媒体:国家统计局的数据显示,房地产的投资增速没有明显下降,反而出现了一个缓慢的增速,销售和投资出现背离的具体原因是什么?
伍戈:销售和投资之间有时候也不完全是同步的关系。一般而言是销售在前,投资在后。对房地产商而言,看到销售不好了,一段时间会逐渐反映在投资上。而不是说销售下来了投资马上就下来了,需要一个过程,只是这个过程有时候长,有时候短。和其他因素也有关系,这两个本身不完全同步,但总体相关性很高。
另外,销售还很火,投资没上来的原因是什么呢?这个和一二三四线城市结构有关系。今年以来由于因城施策,四线城市的库存去化得更快,去化得更快意味着销售还是不错的。
离大都市圈一到两个小时的三四线城市,比如说嘉兴、涿州销售得还不错。这些地方销售在很大程度上是过去的库存。在去库存的基础上是不着急投资的,因为库存是很多年积累下来的,并不是销售上去了,库存去了马上会投资,他们也会很理性,只是把过去的库存去掉,再过度投资有可能在未