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重庆楼市新政后,房产投资出路究竟在哪?

放大字体  缩小字体 发布日期:2018-05-22  浏览次数:105
核心提示:中国房产服务网讯:上周五,重庆楼市掀起一股限售风波,弄得满城风雨,短期投资成为重灾区,被直接扼杀在摇篮,难道就目前的市场情况,已经不再适合出手了?市场表现冷贴限购新政商品房需取得产权证2年后才能上市交
        中国房产服务网上周五,重庆楼市掀起一股限售风波,弄得“满城风雨”,短期投资成为重灾区,被直接扼杀在摇篮,难道就目前的市场情况,已经不再适合出手了?

市场表现冷贴限购新政

“商品房需取得产权证2年后才能上市交易”,这是重庆最新的限购政策,这并非全国首例,自3月以来,全国陆续执行类似“限购令”政策,到目前已超40城施行此调控。接连出台的限售政策背后,与其说是对投资客的重磅打击,还不如说是对中产阶层资产的重新部署。

中产阶层对投资的长期价值比短期收益看得更重,而楼市发展历来有周期性,短期内很难达到高峰值,相比较而言,长期持有保障性更强。从北区金开大道片区发展历程也能看出端倪,在03年“八大金刚闹金开”开始,就聚集了一大批品牌房企,高端标志性住宅龙湖蓝湖郡、棕榈泉、保利高尔夫陆续崛起,05年板块房价在建面3983元/㎡,随着区域发展,10年板块建面均价达6578元/㎡,至13年板块成熟建面均价为9057元/㎡,通过这条时间线,能明显可见短期持有仅是一时的收益而已

另外,从今年全国第一批限售城市2-7月的市场走势,能看到一个有趣的现象,厦门、北京、成都、南京、开封、芜湖、海口作为典型代表,能清楚看到政策实施前后,市场成交均价走势其实并不大,间接说明客群认同中长期持有,表现出对限售敏感度不高的市场表现。

呈现此市场反馈,其实并不奇怪,毕竟在新政环境下,会对没有价值支撑而跟风上涨的项目形成打压,只有城市优质、稀缺、高端的品质项目会强者更强,因为优质项目从不缺购买者,如此更加契合自住客群对物业增值保值的需求点,这正是体现了中心资产的优越性,而2年的时间对长持投资者,不仅不会增加投资者成本,还会提升更高的资产价值。

克而瑞重庆机构总经理王伟认为,房产投资不急于一时,眼光应更长远,着重于中长期持有、投资,后期收益效果将会显著。但是,中长期持有考虑有很多,哪些是重点考量因素呢?

占领国家级城市战略高地

纵观全国,一线城市高房价,投资成本偏高,热点二线已成为关注焦点。 众所周知,重庆城市的定位战略不同寻常,从大环境来说,是全国五大中心城市之一,从局部来说,是西南发展战略的基地,以及中西部地区唯一的国家级中心城市。特别是今年年初,楼市表现亮眼,主要受市场供求关系逆转影响,这都归功于重庆占据国家级城市战略,随着“一带一路”和长江经济带联结点的区位优势凸显,重庆GDP增速常年高于全国平均水平,且保持全国前三,说明重庆一直处于高速发展的通道中。

只是,整个楼市房价并未呈现出与国家级定位城市比肩的现象。从各城市房价走势看,目前重庆住宅均价水平,较新一线城市处于一个中上水平,但依然低于周边成都、武汉、昆明等热点城市,另一方面重庆房价增速相对较高,与同级别的国家级中心城市上海相比,仍有一定差距,也可以说是少有的城市价格洼地,未来房价将处于稳步持续上涨阶段,可见投资属性强

核心区价值属性更为稀缺

从城市发展角度看,逐渐向外围扩张,核心区与非核心区物业价值差距只会更加显著。纵观各城市核心与非核心物业价值的体现,上海陆家嘴核心住宅均价高达近180000元/㎡,周边均价却近30000元/㎡,一线城市北京、广州、深圳也如此,就连具有新一线城市潜质的杭州、武汉、天津等也遵循此规律,杭州钱江新城核心住宅均价近58000元/㎡,周边均价仅近22000元/㎡,能清楚可见,核心区投资价值远超非核心区。

江北嘴迎来价值最高点

能作为重庆区域发展的龙头,且居城市核心,就数两江一嘴,于政府规划利好加身,基于各大品牌房企入驻,开发商和物管品质相对较强,物业自身升值空间大,且打造高端精品项目,市场认可度会更高。

但是集城市战略定位和区位优势于一身,就数两江新区的发展核心——江北嘴,其不仅是重庆三大CBD之一,还是重庆重要的金融门户,更是重庆自贸试验区最核心的金融组团区域。只是从江北嘴核心向外围近1000m区域房价对比也能看出,江北嘴核心区房价始终占据区域高峰,2017年随着楼市房价快速上涨,江北嘴核心区涨幅迅速扩大,完全拉大核心与非核心物业价值差距。

当然,作为国家级发展新区,这还远远不够,放眼看全国各大城市新兴CBD板块,江北嘴板块房价并不高,略高于天津CBD房价,未来上升空间依旧大。都说“下有陆家嘴,上有江北嘴”,此话确实不假,国家级金融中心陆家嘴在2012年全面成熟,上海GDP破2万亿大关,如今重庆江北嘴也将面向成熟,2016年重庆GDP达1.7万亿,离2万亿也将不远,而当时陆家嘴板块均价是如今江北嘴板块的翻几番,这暗示着江北嘴的楼市价值在未来或将迎来攀升。

而如今,江北嘴住宅用地趋于饱和,目前近乎无房可售。从近年来江北嘴商品房供应量与全市供应量占比走势看,大部分时间几乎无供地输入,最高供应占比不过全市的5%,区域中仅寰宇天下、紫御江山两大核心大盘,其中,寰宇天下已经全面收官,紫御江山也进入开发尾声阶段。

就拿目前在售的紫御江山来看,19年底交房,根据最新楼市政策,需持产权证2年后才能出售,换句话说从现在算起至少需要持5年,即2022年,根据2012到2017江北嘴均价复合增长率来看,到2022年区域整体均价会达到新高,紫御江山也如此,对于未来想入驻核心区的客户,门槛将会更高

更何况,随着金融机构及全球性精英人才齐聚江北嘴,却面临其核心区域一房难求难题,这二者之间注定了江北嘴楼市价值在未来将迎来攀升。全国楼市视角的辅证,更加坚定了江北嘴成为拉动重庆经济的命脉,及楼市发展美好未来。

 
 
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