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房地产金融高速发展 业内:资产证券化形成规模尚需时

放大字体  缩小字体 发布日期:2018-05-26  浏览次数:143
核心提示:中国房产服务网讯:2017年底,房地产行业规模在千亿以上的房企将近20家,销售金额达到三千亿以上的有6家。龙头房企规模扩大,市场集中度正提升。但同时,房地产市场的发展也在面临着日趋收紧的金融环境。除传统融资
            中国房产服务网2017年底,房地产行业规模在千亿以上的房企将近20家,销售金额达到三千亿以上的有6家。

龙头房企规模扩大,市场集中度正提升。但同时,房地产市场的发展也在面临着日趋收紧的金融环境。除传统融资手段,企业也在探求新兴的结构性融资工具,资产证券化、房地产金融成为热门话题。

4月9日,第二届中国楼宇经济成都峰会举行。在楼宇经济高速发展的时期,包括清华大学房地产研究所所长刘洪玉等多位业内专家认为,中国房地产业要实现有规模的资产证券化,还有一段很长路要走。

资产证券化成突破口

仲量联行的报告显示,资产证券化和房地产投 资信托(REITs)有望成为中国开发商和资产持有人的主要融资选择。

自中国房改三十年来,庞大的市场需求促使开发商加速拿地建房,导致普遍呈现高融资杠杆。如今,日益高企的资产负债表,迫使开发商们寻求新的融资方法以改善其融资结构、缓解偿债压力。

目前,行业中存在多元的融资手段,基于国内大型商业银行更倾向规模大、品牌知名度高的开发企业提供低风险贷款,境内外银行贷款和企业债成为多数开发商的主要融资手段,此外还有永久债券、信托、P2P借贷、合作开发等融资渠道。

在业内看来,资产证券化也是持有型物业的路径之一。

一直以来,资产证券化在国内已做很多不同的尝试。根据戴德梁行的2017亚洲房地产投 资信托基金(REITs)研究报告显示,国内类REITs和CMBS产品涉及的底层物业已达107个,如2017年11月,由嘉实资本牵头的中节能绿色建筑资产支持专项计划(节能绿建)在深交所成功发行,成为首单央企绿色认证CMBS。

规模化很难快速实现

清华大学房地产研究所所长刘洪玉在会上表示,国内很多企业愿意去尝试房产投 资信托(REITs)这样新的融资方式,但资产证券化想要实现规模化,还有一段路要走。

“实际上这个行业最大的挑战是货币供应增速没有那么快,我们为了防范金融风险,可能银行、信贷等资本市场上的融资环境会比以前更艰难。”刘洪玉提出,管控房地产金融风险,遏制市场泡沫化倾向还是政府工作重点。

在资产证券化的发展中,仍有一些问题难以解决,会受到如宏观政策、交易结构、税负水平、运营方式、收益分配、募集范围等方面的制约。

毕马威地产金融领域专家厉俊同样表示,资产证券化规范化至少还需要五年。他说,“目前一是资产需要培育,二是消费者需要培育”。

“商业地产去做资产证券化,实际上瞄准的还是未来。”恒泰证券金融市场部总监申挚如是说。

在他看来,国内资产证券化有着在物业资金回报率、发行方式和税收等方面的痛点。“资产证券化可能有很长的路要走,目前有很多方面需要攻克,比如物业的资金回报率要提升,发行方式需要研究,以及如何有效地通过税收鼓励房地产公司。”申挚说。

其实在整个亚洲,REITs仍是一个新兴的资产类型,目前仅有日本、新加坡、中国香港形成了完整的REITs市场。亚腾资产(ARA)管理公司中国区总裁吕志伟认为,如何合理地降低中国小股民或者是投 资机构对这一类产品的投 资预期,也是REITs在国内必须考虑的问题。

虽然资产证券化跟房地产投 资信托目前在中国处于起步阶段,但刘洪玉表示乐观,他说,“通过资产证券化或者房地产金融的发展,能够促进整个商业房地产行业的健康持续的发展”。

 
 
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