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房产百科 | 租房季,这些陷阱一定要注意

放大字体  缩小字体 发布日期:2018-06-22  浏览次数:176
核心提示:中国房产服务网讯:无论是租房还是买房,过程中的每一个步骤,都是受法律保护的,因此我们必须了解法律常识,去保护自己的合法权益。确认房屋本身是否可以租赁1.如果要来看房屋本身是不是可以租赁的的话,要讨论的是
        中国房产服务网讯:无论是租房还是买房,过程中的每一个步骤,都是受法律保护的,因此我们必须了解法律常识,去保护自己的合法权益。
确认房屋本身是否可以租赁

1.如果要来看房屋本身是不是可以租赁的的话,要讨论的是租赁合同无效的情形,哪些情况下租赁合同是无效的?

《合同法》第五十二条:有下列情形之一的,合同无效:

(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;

(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;

(三)以合法形式掩盖非法目的;

(四)损害社会公共利益;

(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

2.租赁房屋本身违反法律法规的规定引发租赁合同无效的情形(见《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》):

(一)未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋;

(二)未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑;

3.可以法定解除租赁合同的情形,《合同法》第九十四条:有下列情形之一的,当事人可以解除合同:

(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;

(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

(五)法律规定的其他情形。

4.根据《合同法》第二百三十三条,租赁物危及承租人的安全或者健康的,即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格,承租人仍然可以随时解除合同。

5.根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条,因下列情形之一,导致租赁房屋无法使用,承租人请求解除合同的,人民法院应予支持:

(一)租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的;

(二)租赁房屋权属有争议的;

(三)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。

第三种情形包括例如未经消防验收或者消防验收不合格、未经竣工验收或者验收不合格的情形。

给承租方的建议:在上述情况下,建议承租人在签署租赁合同之前首先要求出租人提供建设工程规划许可证、预售许可证、竣工验收证明、消防验收证明以及房屋产权证明。

确认出租人是否有权出租房屋

根据出租人是否有权出租,分为以下2种情况:

1.出租人非房屋所有权人,将房屋直接出租给承租人

给承租方的建议:承租方在签订租赁合同时应要求出租人出示房屋所有权人允许该人出租房屋的授权委托书。

2.出租人转租承租的房屋的情形

承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。

承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。

承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。(《合同法》第224条)

提醒大家注意的是,根据最高院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>第十六条:“出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。”

核实房屋在租赁之前是否存在抵押的情况

如果房屋在租赁之前已经存在抵押,那么在抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力(《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第六十六条第一款)。

抵押人将已抵押的财产出租时,如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的,抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;

如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的,抵押权实现造成承租人的损失,由承租人自已承担。(《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第六十六条第二款)。

抵押权人处分抵押房屋,应当事先书面通知承租人,承租人享有优先购买权。

租赁期限的限制

租赁期限不得超过二十年,超过二十年的,超过部分无效。

租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年(《合同法》第二百一十四条)。

租赁合同中的关键条款及陷阱防范

租金和物业管理费

商业物业租赁的租金通常有三种支付方式:

a)固定基准租金;

b)提成租金(即按承租人经营收入的百分比计算提取的租金;)

c)固定基准租金及提成租金孰高。

如果租赁期限比较长,那么一般,出租人会要求在合同中约定就是每年租金按照一定的比例上浮。一般情况下我们可以要求,上浮的比例是按照每年的物价指数的增长比例进行相应的对租金的调整。

维修保养义务

根据合同法,出租方对物业有维修义务,双方另有约定的除外。

当出租物业需要维修时,出租方应在承租方要求的合理时间内对物业进行维修。

如出租方未能履行其维修义务的,承租方可以自行维修,由此产生的相关费用应由出租方承担。

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