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房地产从建设向运营转变 存量房从中扮演什么角色?

放大字体  缩小字体 发布日期:2019-03-28  浏览次数:116
核心提示:  我国地产、房产都在进入存量为主时代。据住建部住房政策专家委员会数据,目前全国城镇住房存量约2.74亿套,对应存量面积约261亿平方米。地产房产市场正从征地拿地、新建开发、交易新房为主转向存量房交易服务为
   我国地产、房产都在进入存量为主时代。据住建部住房政策专家委员会数据,目前全国城镇住房存量约2.74亿套,对应存量面积约261亿平方米。地产房产市场正从征地拿地、新建开发、交易新房为主转向存量房交易服务为主。从停车场、电梯运营到厨房、厕所改造,产业运营是大势所趋。

  房企中的曼哈顿计划

  近几十年,为解决缺少开发土地,导致人口和物业外溢等问题,美国曼哈顿就不断进行存量资产更新改造。2001年,纽约城市规划署发布了Far West Side(远西)重建框架,Hudson Yards作为临近曼哈顿中城区最后一块可供开发的最大片区,东接曼哈顿中城区,西邻哈德逊河,得天独厚的地理优势,使得创建一个全新的商业与住宅综合区成为可能。

  在2016年至2025年间,Hudson Yards计划建设完成96.6万㎡的新办公面积。业内认为,美国对于像曼哈顿这样核心区域的存量房改造的方式,是把过去的商业改成办公空间,把过去的酒店改成办公空间,或者把落后的办公空间再改成酒店。

  谁抓住了激活存量资产的金钥匙,谁就是真正的胜者。

  长租公寓、联合办公、物业服务等……察觉到机会的房企,万科、保利、碧桂园等,诸多企业绕过公开土地市场拿地,纷纷跳入存量这个金矿,以谋求更长远的资产收益回报。一个以曼哈顿计划启开来的网,正全面铺开。

  2018年,万科曼哈顿计划首批改造成功的存量资产:位于望京和十里堡的“北京万科时代中心”相继入市。此外,已揭幕的万科大都会79号首层大都会艺术中心,也是根据存量资产改造而来。北京万科相关人士介绍,目前十里堡万科时代中心已满租,望京万科时代中心5座写字楼中,也已有3座满租。

  尽管万科不是最早进行存量房改造的房企,但却是布局最快、投入发展最多的。截止今年7月,除却北京大区的投入外,继9月增资联合置地完成后,万科的存量资产改造业务深入南方市场。按照这个态势,若不出意外,三年之后,万科将持有400亿-500亿元的存量资产改造项目。

  一线城市存量房情况

  2017年,全国房地产存量资产达到250—300万亿,全国存量(二手)房交易总额占楼市总交易额超过40%。分城市来看,去年北京、上海、广州、深圳的二手房交易量分别是新房的3.3倍、1.1倍、1.7倍和2.7倍,其中京沪深三大一线城市的存量(二手)房交易额均超过总额的70%。

  上海市政府主导型更新模式,而深圳是市场化更新模式。因市场化特质,深圳房企参与度高,市场运作相对成熟,在政策宽松度上,有其他区域无法比拟的优势。近两年来,上海密集出台针对城市更新的有关政策,其中又叠加了上海市国企改革。而在北京,存量这个金矿更被市场以长租公寓、联合办公、物流服务等多种形式挖掘。

  结语

  经历“大开发”阶段后,中国房地产行业在未来5-10年仍会保持一定惯性。这也意味着,以“追求开发”为代表的房地产上半场,与以“存量运管”为成熟标志的房地产下半场,两者的过渡交接已拉开帷幕,一个隐藏着巨大发展潜能和想象空间的市场正浮出水面。这轮变革中,我们可以看到不少龙头开发企业已开始向居住生活服务商转型。而房产服务由于直接与存量市场相关联,市场参与各方都对其虎视眈眈,问题与机遇一并展露出来。

  本文根据新华网、虎嗅网、中国网综合整理。

 
 
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