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浅析土地政策在房地产市场调控中的作用

放大字体  缩小字体 发布日期:2019-04-20  浏览次数:65
核心提示:  当前,我国经济正处于从高速发展向高质量发展转变的阶段。伴随着经济的高速发展,从2009年开始,我国的楼市也经历了多个阶段的疯长期,也成为社会关注度集中的热点。在去年7月31日召开的中共中央政治局会议提出
   当前,我国经济正处于从高速发展向高质量发展转变的阶段。伴随着经济的高速发展,从2009年开始,我国的楼市也经历了多个阶段的疯长期,也成为社会关注度集中的热点。在去年7月31日召开的中共中央政治局会议提出“坚决遏制房价上涨”。从“过快”二字的删除中,决策层对“房住不炒”的决心可见一斑。这不仅让在近期经济发展面临挑战的背景下,一直不绝于耳的“楼市放水”的猜测消弭,也让去年力度明显加大的楼市调控进一步升级。

  如何做好房地产的调控工作?我觉得不仅仅是从限制入手,还应该从财政政策、土地政策、货币政策等多个层面进入,并将这些层面结合在一起来保证房地产调整的可实施性。而在众多的政策中,土地政策在房地产调控中占据重要的地位。通过从土地供应到开发用地的供应,从而直接或者间接地对建筑住房的供给来进行一系列的调整实现对房地产市场的调控目的。但是在现实的应用过程中发现,土地政策对于房地产调控中发挥的成绩并不理想,和想象的结果有特别大的出入。所以,要对房地产市场调控中土地政策作用进行客观的评价分析。

  房地产市场中土地政策的调控

  在我国土地是公有制,所以在土地政策的制定方面可以通过土地供应的价格、土地供应的数量、土地供应的结构等方式以此来对房地产市场进行一系列的影响。虽然土地政策对房地产市场的影响只是间接地调控,但不可否认,土地政策对房地产市场的调控指标有着特别大的影响。在土地政策中做好房价的调控是终极目标,但土地政策对房价进行调控主要是通过调整土地的出让价格的方式来实现。在进行研究的过程中采取的方法有很多,主要有:格兰杰因果检验、向量误差修正等等。在对房价和土地价格进行研究的同时,使用的数据在不同的情况下得出的结果不同,有时甚至会出现相互对立的结果。一些专家认为,现在的土地的出让价格对于房价的影响是短期的而且相对较小;还有一些专家认为,土地的出让价格对于房价的影响是长期的一个过程。在对房价受到土地出让价格的影响中,一些学者认为,城市土地供应数量、城市土地供应的方式和房价以及房子供应量之间的基础关系用面积作为房价在土地政策方面产生的判断标准,在综合土地政策、经济政策、货币政策和房价之间的各种关系的基础上,土地政策在对房价调整的过程中速度较慢的现象在持续地减弱。所以相对来说,土地供应量对于房屋供应量的影响较大而对于房价的影响比较小。在研究中发现,土地政策和房地产市场两者之间的关系是比较复杂的,所以要对土地政策对于房价的影响进行比较系统化的分析。

  房价受到土地政策影响的评价

  房价在多个方面受到土地政策的影响:在以前对房价的调控中主要是用土地供应的数量和价格作为土地政策考察的手段,而把房价、房地产开发投资和房屋的供应量作为土地政策的一系列的考察目标。房屋销售价格的指数、房地产开发投资的数额和商品房完工的面积相应的指标作为评判标准。在这些变量要进行处理的时候,必须对各种数据进行数据的处理,方便用格兰杰因果检验的方法进行判断分析。

  通过使用格兰杰因果检验的方法表明:在对土地的出让价格和房价之间的关系上,以上所提到的几个变量对于房价价格的影响并不会起到直接的改变,而与此同时,在房屋完工和地价之间所处的关系上,房屋的完工面积和土地的截留面积中两者之间并没有什么明显的关系。

  房价受到土地政策的影响分析

  在对房地产的相关指标和土地政策相关评价指标两者之间的关系进行分析后,可以得出下面的结论:在对房价、房地产开发投资和房屋的完工的面积等方面的影响上土地截留的面积、土地的购置面积和地价方面产生的影响在逐渐地降低,发挥相应的作用存在一定的滞后性。这就表明,在土地政策的具体手段中土地的供应数量是其中最常用的也是最明显的政策。除此以外,在土地供应中的调整除了新增加的土地供应,政府对囤积土地的行为进行打击,使得房价产生变化的效果较为明显。土地政策在对房地产方面的房地产开发投资、房屋的价格和房屋的完工的面积三者之间产生的影响相对来说较小,在房地产中土地政策所产生的影响相对较小,所以,在对房地产市场进行控制的时候,不能仅从土地政策入手,还需要和其他的政策结合在一起进行。

  房价受到土地政策影响小的原因

  房价受到土地政策影响小的原因是多个方面的。但主要原因就是房地产的调控受到土地政策的影响是间接的,因此房地产的调控受到土地政策的影响是较为明显滞后的,并且在等待土地政策发挥出最大的效果的时候还需要等待更长的时间。土地政策的影响主要集中在对于房地产供应的方面,政府制定的土地政策只能够从土地供应的数量增减来对房价造成相应的影响。

  在国家房地产市场的宏观调控中,土地政策是重要的手段、方式,尤其是随着经济的快速发展,货币政策、财政政策通过土地政策的辅助作用对经济的发展起到最为重要的调控作用。随着我国新时期房地产市场的较快发展,土地政策必须和经济政策、货币政策等各种政策综合运用,进而推动我国的房地产业发展得更好。 (作者单位:山西财经大学)

 
 
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