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房地产行业专题研究:2019年中国房地产融资形势观察

放大字体  缩小字体 发布日期:2019-08-13  浏览次数:56
核心提示:  在市场下行压力下,美的置业逐渐获得市场认可,实现销售业绩稳健增长。  政策调控持续深入,房地产行业的发展逻辑正在发生深刻变化。近期,房企境内外发债持续收紧,下半年房企应转变发展思路,顺应政策要求,

  在市场下行压力下,美的置业逐渐获得市场认可,实现销售业绩稳健增长。

  政策调控持续深入,房地产行业的发展逻辑正在发生深刻变化。近期,房企境内外发债持续收紧,下半年房企应转变发展思路,顺应政策要求,践行稳健发展理念,保障现金流安全成为房企下半年工作的重点。

  坚持稳健发展理念,美的置业以政策要求为准绳,夯实基础,近些年持续降杠杆、优化债务结构,保持各项财务指标稳健,同时通过加速去化抓回款,通过增加自有资金量降低对融资的需求,保持流动性充裕。

  加速去化抓回款

  据美的置业发布的数据显示,截至2019年7月底,美的置业实现合同销售金额540亿元,同比增长20.27%。在市场下行压力下,美的置业通过不断提高产品品质与服务质量,逐渐获得市场认可,实现销售业绩稳健增长。

  美的置业将通过加速回款,提升自身的“造血”能力,持续补充自有资金,保持现金流充裕。在2018年业绩会上,美的置业管理层表示,2019年的去化和回款会有更好的表现。

  规模增长之余,美的置业更加追求有质量的增长,自带制造业基因,美的置业不断在践行精细化管理模式,通过提高运营效能,实现提质增效,提升利润水平。

  持续降杠杆

  在房地产“黄金年代”,部分房企踩中行业发展红利,通过持续加杠杆的模式实现规模快速提升,一跃成为行业龙头房企。当前行业调控持续深入,房地产行业的黄金时代已逝去,对房企提出更高的要求,降杠杆势在必行。

  作为后起之秀,美的置业近些年在实现规模快速发展的同时,负债率也在持续下降。2018年美的置业净负债率大幅下降22个百分点至97%。

  由于我国实行的是商品房预售制,在房屋正式交房前预收账款都作为负债,而不能归为收入,尤其处于快速扩张的企业,预收账款的占比会更高,这就意味着房企的真实负债率会更低。

  数据显示,美的置业2018年新增的负债中接近200亿元的增幅来自于预收账款,是由销售合约签约上升带来的;另外200亿主要来自于贸易及其他应付款,因为2018年美的置业的合同预售增长了55.82%,这就导致了公司负债总金额的上升。

  随着项目结转后,预收账款转化成为资产,美的置业的负债率将实现大幅下降。实际上,如果扣除预收款,2018年的美的置业的真实资产负债率为55%,负债处于健康状态。

  美的置业管理层在2018年业绩会上表示,有信心进一步改善净负债率,并且正在朝着这个方向努力。

  美的置业拥有丰厚且优质的土地储备,可满足至少三年的开发,整体的结转速度也在提升,加快交付,利润将会得到充分的释放,增加净资产,从而持续实现负债的降低。

  同时,美的置业通过拓宽融资渠道,不断优化债务结构。数据显示,截至2018年年底,美的置业的加权融资成本为5.9%,处于行业较低水平;拥有现金余额265亿元,现金短债比为1.6,短期偿债无虞。

 
 
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